Fiscalité immobilière 2025 : ce qui a changé et comment optimiser vos investissements
- Sophie-Fleur Blanchard
- 7 sept. 2025
- 3 min de lecture
La loi de finances pour 2025 a introduit des changements notables dans la fiscalité immobilière française, susceptibles d’influer sur la rentabilité des investissements locatifs. Pour les propriétaires — qu’ils optent pour la location vide, la location meublée (LMNP) ou qu’ils préparent une revente — il est crucial de comprendre ces évolutions et d’anticiper l’impact. Dans cet article, découvrez ce qui change concrètement, les risques à surveiller, et les stratégies pour optimiser vos revenus immobiliers malgré cette réforme.
Les nouveautés fiscales majeures en 2025
1. Prêt à taux zéro (PTZ) élargi
La loi étend l’accès au PTZ neuf à tout le territoire, y compris pour les logements situés dans des zones auparavant non éligibles (zones détendues), pour les offres émises entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027. Cela peut encourager des primo-accédants à emprunter à condition favorable, ce qui peut indirectement soutenir la demande dans certains secteurs.
2. Changement dans la fiscalité des revenus de la location meublée (LMNP)
Ce changement est sans doute le plus impactant pour les propriétaires en meublé : les amortissements comptabilisés pendant la durée de détention d’un bien seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Autrement dit, l’avantage fiscal obtenu par amortissement pourra « se retourner » contre vous au moment de céder le bien. Ceci oblige à revoir la stratégie de détention : les gains fiscaux à court terme peuvent être partiellement « récupérés » plus tard.
3. Exonération de plus-value spéciale pour la Corse
La loi introduit une exonération de plus-value applicable en Corse pour les cessions destinées à la production de logements sociaux ou intermédiaires (CGI, art. 150 U-II-7), prorogée jusqu’au 31 décembre 2025. Cela représente une fenêtre intéressante pour les projets alignés avec des objectifs sociaux ou de logement abordable en Corse.
4. Modulation de la taxe de publicité foncière
Les départements peuvent désormais ajuster le taux de la taxe de publicité foncière (TPF), ce qui peut avoir un effet sur les coûts d’acquisition (frais dits « de mutation »).
Impacts concrets à anticiper
Une imposition de plus-value plus lourde pour les investisseurs en meublé « à l’ancienne »
Des frais d’acquisition potentiellement variables selon le département (via la taxe de publicité foncière)
Une opportunité pour certains biens en Corse d’être cédés sous régime d’exonération, à condition de respecter les critères
Une incitation à privilégier la détention plus long terme ou à penser dès l’achat à la stratégie de revente
Outils & astuces pour préserver ou maximiser la rentabilité
▶ Bien choisir le régime fiscal
En LMNP, maintenez une répartition prudente entre amortissement et trésorerie, pour ne pas “crever” au moment de la revente.
Pour la location vide, le régime foncier classique reste stable, mais moins avantageux que la location meublée dans certains cas.
▶ Ajuster la stratégie de travaux et de rénovation
Privilégiez des travaux structurels et énergétiques valorisants (isolation, chauffage) — ces coûts peuvent être déduits et renforcer la valeur du bien.
Si possible, structurez les travaux de sorte qu’ils puissent être facturés et inclus dans la base d’imposition.
▶ Optimiser le moment de revente
Étalez la cession du bien si possible
Si le bien est situé en Corse, vérifiez s’il peut bénéficier de l’exonération pour logements sociaux/intermédiaires
Préparez les justificatifs de coûts (travaux, frais) pour réduire l’assiette imposable
▶ Diversifier les niveaux de biens
Ne pas miser uniquement sur de petits biens meublés soumis à l’évolution du régime
Intégrer des biens plus « bruts » (anciens, à rénover) pour profiter de plus-values ou de valorisation
▶ Anticiper les choix départementaux
Surveille la politique locale de frais d’acquisition et les taux de TPF
Si le département est flexible, ajuster les zones d’acquisition en fonction du “coût fiscal local”
La fiscalité immobilière 2025 apporte des changements significatifs, notamment pour les propriétaires en location meublée. Toutefois, en adoptant une stratégie réfléchie — choix du régime fiscal, priorisation des travaux, revente planifiée, et connaissance des dispositifs locaux — il est possible de préserver, voire d’améliorer la rentabilité de vos investissements.
Si vous avez un projet de location meublée ou de revente en Corse (ou à Marseille), je peux vous accompagner dans l’anticipation de ces évolutions pour optimiser votre résultat fiscal.
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