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En début d'année, parlons transmission

Janvier est souvent un mois calme en immobilier. Un mois de réflexion, de projets, de bilans. Et, très souvent aussi, un mois où l’on commence à parler de transmission en famille.

Pas parce qu’il y a urgence. Mais parce que les fêtes ont ravivé les discussions, les souvenirs, les inquiétudes aussi. Et parce qu’on se rend compte, en parlant patrimoine, que beaucoup de choses peuvent se préparer bien avant qu’il ne soit trop tard.


Parlons transmission


Transmission, ce n’est pas seulement héritage


Dans l’imaginaire collectif, la transmission commence au décès. En réalité, elle commence bien avant.

C’est un ensemble de décisions :

  • comment organiser la détention d’un bien,

  • quand aider ses enfants ou petits-enfants,

  • comment éviter les conflits entre héritiers,

  • comment limiter les frais inutiles,

  • comment préserver un bien familial au lieu de le voir partir sous la pression fiscale.

Et très souvent, ce sont des détails administratifs mal anticipés qui coûtent le plus cher.



Ce que peu de familles savent : certaines démarches ne sont pas obligatoires


Après un décès, le recours au notaire est incontournable pour deux actes :

  • l’acte de notoriété (identifier les héritiers),

  • le transfert de propriété des biens immobiliers.

En revanche, la déclaration de succession aux impôts n’est pas obligatoirement rédigée par le notaire.

Les héritiers peuvent la remplir eux-mêmes, même en présence de biens immobiliers.

Pour une succession avec 500 000 € d’actif brut, la rédaction par le notaire coûte environ 2 700 € TTC… uniquement pour cet acte.

Cette option est à manier avec prudence :

  • elle est pertinente pour les patrimoines simples,

  • elle devient risquée dès que la situation est complexe ou conflictuelle.

Mais elle existe. Et très peu de familles en sont informées.



Une mesure fiscale méconnue mais stratégique (2025–2026)


Depuis le 15 février 2025, une mesure temporaire permet d’aider un proche à acheter ou rénover sa résidence principale dans des conditions inédites, hors abattements sur les donations tous les 15 ans.

Jusqu’au 31 décembre 2026 :

  • chaque parent, grand-parent ou arrière-grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € à un proche

  • dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire

  • sans droits de donation

  • pour :

    • acheter,

    • construire,

    • ou rénover énergétiquement une résidence principale (travaux éligibles à MaPrimeRénov’)

Mais cette exonération est assortie de règles très strictes :

  • l’argent doit être utilisé dans les six mois suivant le versement

  • le logement doit être conservé cinq ans minimum ou loué à un tiers hors foyer fiscal

  • la déclaration est obligatoire (notaire ou formulaire 2735)

La moindre erreur de calendrier peut faire perdre l’intégralité de l’avantage fiscal.

C’est une opportunité rare.Mais aussi un piège administratif si elle est engagée sans préparation.



Le cas particulier de la Corse


Pendant des décennies, la Corse a bénéficié de régimes dérogatoires sur les successions immobilières.

Jusqu’en 2017, les biens immobiliers situés en Corse étaient largement exonérés de droits de succession.

Depuis le 1er janvier 2018, cette exonération est progressivement supprimée.Un abattement de 50 % a été maintenu jusqu’au 31 décembre 2027.

À partir de 2028, sauf nouveau texte, les biens corses seront soumis au régime fiscal de droit commun.

Concrètement :

  • beaucoup de familles corses vont découvrir une fiscalité successorale plus lourde qu’avant,

  • certains patrimoines transmis “sans souci” autrefois vont devenir plus coûteux à conserver,

  • les stratégies de détention et d’anticipation prennent une importance nouvelle.



Janvier : le bon moment pour parler de tout ça


Pourquoi janvier ?

Parce que c’est un moment :

  • où les projets se redéfinissent,

  • où les parents pensent à aider leurs enfants,

  • où les familles font des bilans patrimoniaux,

  • où l’on peut encore agir sans urgence émotionnelle.

J'ai mis longtemps à l'entendre, mais mon père n'a eu de cesse de me le répéter : Parler transmission, ce n’est pas morbide. C’est responsable.

C’est se donner le luxe du temps. Et le temps est le meilleur allié fiscal.



Ce que je vois sur le terrain


Très souvent :

  • des biens familiaux vendus dans la précipitation,

  • des héritiers qui découvrent trop tard certaines règles,

  • des parents qui auraient pu aider leurs enfants plus efficacement,

  • des conflits qui naissent d’un manque d’anticipation.

À l’inverse, quand les choses sont pensées en amont :

  • les décisions sont plus apaisées,

  • les coûts sont maîtrisés,

  • les projets immobiliers prennent un autre sens.



Transmettre, ce n’est pas seulement laisser un bien.C’est aussi transmettre des choix intelligents.

Janvier est un excellent moment pour :

  • poser les bases,

  • se renseigner,

  • ajuster sa stratégie patrimoniale,

  • protéger ses proches des erreurs évitables.

Sans urgence. Sans panique. Mais avec méthode.


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